Ипотечные бумаги в США

Крупнейшие банки США постепенно возвращаются к ипотечному кредитованию, однако стоят перед вопросом о том, насколько добросовестны заемщики и когда же Федеральная Резервная Система будет поднимать ставки. JPMorganChase и Citigroup в отчетности отметили увеличение ипотечного кредитования по сравнению с третьим кварталам, в том числе — за счет рефинансирования ипотеки.

В самом начале октября Бен Бернанке по секрету пожаловался знакомому о том, что не сумел рефинансировать свой кредит (немногим более 600 000 долларов). Дело происходило на чикагской конференции и коварная современная техника разнесла тихий голос бывшего главы ФРС по всей аудитории. Бернанке ничего не оставалось, как посетовать на жесткие стандарты, которые до сих пор царят в сфере ипотечного кредитования и уже не соответствуют новым условиям восстановленной экономики.

Этот случай показателен сразу в нескольких моментах. Во-первых, рефинансирование. Во время стимулирующей политики ФРС опустил ставку к нулевой отметке, отчего возникла возможность брать кредит под более низкие проценты. Стоит ли беспокоиться из-за одного процента? — для примера: первоначальная сумма кредита — 1 000 000 рублей, который превратится в иную сумму:

процентная ставка

ипотека на 10 лет

ипотека на 20 лет

10% годовых

1 585 808.84 — переплата 58.58%

2 316 051.95 — переплата 131.61%

11% годовых

1 653 000.14 — переплата 65.30%

2 477 252.14 — переплата 147.73%

При 10-летнем ипотечном кредите разница 1% означает 6.72% от первоначальной суммы, при 20-летнем 1% превратится в 16.12% (к слову — у Бена Бернанке кредит на 30 лет). Многие американцы поэтому занялись сбором документов для рефинансирования.

Во-вторых, американцы прислушиваются к своему правительству, особенно они доверяют Джанет Йеллен, главе ФРС (выполняет функции ЦБ). Известная надпись на долларе — InGodwetrust — превратилась в InYellenwetrust. Йеллен на посту председателя ФРС продолжила политику Бернанке в отношении количественного смягчения, т.е. политику очень дешевых денег в экономике, что сыграло свою роль для преодоления Великой рецессии 2008-2009, которая наступила в США после ипотечного кризиса. В США центральный банк полностью независим от правительства, поэтому граждане не устраивают паники, когда включают печатный станок для доллара, и считают, что ФРС лучше знает, как, когда и сколько. Заверения ФРС о восстановлении экономики и пяти годах последующего роста уверили многих американцев приступить к созданию собственного жилья.

В-третьих, ипотечный кризис был вызван в том числе некачественным кредитным портфелем и ипотечными бумагами, которые образуются в процессе секьютеризации. Банк, выдав значительную сумму денег, потерял эту сумму в качестве ликвидного актива, но получил фиксированную прибыль по истечении определенного срока. Собрав портфель этих неликвидных активов, можно выпустить на них долговые ценные бумаги и разместить их среди инвесторов. Т.о. банк снова получит ликвидность, а перечисляемые платежи по ипотечным кредитам будет переводить инвестором как купонные платежи по облигациям. Эти ценные бумаги можно легко продать или купить, т.е. они также ликвидны, что делает секьютеризацию прекрасным экономическим инструментом. Схема может усложняться и возникает некоторого рода пирамида, которая катастрофически быстро рушится при плохом качестве изначальных ипотечных кредитов. Во избежание повторения ситуации банки стаи предъявлять к заемщикам очень высокие требования. Один из главных экономистов мира не смог пройти необходимого контроля — аудитория на конференции задушевно рассмеялась в ответ на слова Бернанке. Дело в том, что он ушел с работы, где платят постоянное жалование, с поста председателя ФРС и около 200 000 долларов ежегодного дохода, и перешел на деятельность с нерегулярным вознаграждением. По мнению банков, это типичный пример ненадежного заемщика. По мнению Бернанке, это гораздо более выгодная работа — за одно свое выступление в течение 40 минут он получил 250 000 долларов. Видимо, похожих ситуаций много — и после ужесточения требований ипотечное кредитование сильно сократилось.

Однако строжайшие требования к заемщикам — самые суровые за последние 20 лет — предъявляются только банками, которые участвуют в программах перепродажи ипотечных активов. Ипотечные агентства, которые занимаются их выкупом, имеют право потребовать от банка обратно деньги, если обнаружат некачественные кредиты в портфеле. Регуляторы уже заставили банки вернуть FannieMaeиFreddieMac более 80 млрд долларов за плохие кредиты. Напимним, что после 2008 года, когда FannieMae и FreddieMac оказались на грани банкротства, государству пришлось спасать ипотечные агентства, в результате чего они оказались под государственным контролем. «Одна из ключевых проблем — нехватка кредитов, особенно на рынке первичного жилья, — говорит Марк Занди, главный экономист Moody’sAnalyticsInc. — Банки отрезали целую группу кредитоспособных надежных заемщиков». Именно Марк Занди был тем, кому предназначались слова Бернанке «по секрету». Джон Стумпф, глава WellsFargo, сообщил вчера на конференции, что банк работает с регулирующими органами по вопросу о плохих кредитах, стараясь внести ясность, кто несет убытки, если заемщик окажется неплатежеспособен — банк, который продал кредит, или ипотечное агентство, которое этот кредит выкупило. «Если изначально кредитор ненадлежащим образом отнесся к своей работе и выполнил ее плохо, то он и должен нести риски и потери, — сказал Стумпф. — Но если неспособность заемщика выплачивать долг выяснилась позднее и если при этом неплатежеспособность относится к технической стороне вопроса, а не к самой способности платить по кредиту, которую исследовал банк, тогда следовало бы переложить риск», т.е. возложить неприятность на FannieMae и FreddieMac. Когда регулятор определиться с этим вопросом, банки могут пересмотреть некоторые требования. «Есть много американцев, которые хотели бы приобрести дом, но не могут приобрести кредит!», — подчеркнул Стумпф.

Тем временем на рынке ипотечных бумаг наблюдается оживление. Иногда даже ссылаются на Президента Путина, который устроил беспорядок на Украине, завел Россию под санкции, а Европу — в депрессию; инвесторы в панике бросились в надежную гавань, какой являются США, в том числе — на рынок долговых бумаг. Банки начинают соблазняться.