Строительный оптимизм со скидками – Андрей Березин “Евроинвест”

На рынке недвижимости всплеск, однако его масштабы не слишком обнадеживают

Петербургские застройщики получили долгожданный повод для радости – число сделок по покупке жилья на первичном рынке заметно пошло вверх. В основном растут сделки с применением ипотечного кредитования, и, по мнению многих экспертов, всплеск этот окажется не слишком высоким и при этом недолгим. Но с учетом обстоятельств нынешнего года, даже такой ограниченный позитив выглядит спасительной соломинкой для многих.

Льготная ипотека как спасательный круг

По предварительным подсчетам, общее число ипотечных сделок за три декабрьские недели превысило уровень целого ноября примерно на 10%. Это первый столь заметный рост после долгого периода стагнации. Среди его причин называют несколько основных. Первая – запуск новогодних маркетинговых акций многими крупными и средними девелоперами. Причем в некоторых предложениях общая сумма скидок на покупку квартиры могла составлять до 30% от начальной цены. 

Вторая – продление льготной ипотеки с одновременным ухудшением ее условий, в том числе подъемом ставки с 7 до 8% годовых. Многие покупатели решили поторопиться, чтобы успеть купить жилье еще по старой ставке кредита. При этом в первую половину месяца отсутствие решения о продлении ипотеки также работало на активизацию рынка жилья, подталкивая сомневающихся к покупке до того, как возможность воспользоваться льготой истечет. 

Сотрудники агентств недвижимости подтверждают активизацию на рынке, при этом подчеркивая, что более 90% заключаемых сделок носят ипотечный характер. Это – абсолютный рекорд за все последние годы. Согласуются с этими наблюдениями и данные из банков. В частности, ВТБ в декабре выдал на 60% больше ипотечных кредитов, и тоже, как ожидается, добьется рекордных показателей по итогам года. 

Вместе с тем, ничего из вышеперечисленного не выходит за рамки достаточно умеренных ожиданий. В предыдущие годы прирост сделок в декабре обычно был на уровне 35-37% от среднегодового показателя, а сейчас, как подсчитали специалисты, вряд ли будет заметно больше 25%. Впрочем, на момент написания данного материала оставалась еще почти неделя до конца года, и ее результаты могли принести определенные сюрпризы, изменив общие цифры. 

Однако на системном уровне нет серьезных оснований для того, чтобы ожидать от нынешнего всплеска большего, чем он уже дал. Главное ограничение – сузившаяся емкость рынка. Ведь, несмотря на меры стимулирования часть покупателей отказалась от планов по покупке недвижимости на ближайшую перспективу, столкнувшись с негативными эффектами в экономике страны в целом и Санкт-Петербурга в частности. 

Общее количество и стоимость сделок на рынке, по некоторым оценкам, уменьшились на треть и даже более. А чтобы хотя бы частично развернуть этот тренд, застройщикам пришлось пойти на серьезные скидки и в целом затянуть пояса потуже. В результате в целом по году цены на недвижимость в северной столице, как и в Москве, упали. Пусть это отчасти и скомпенсировалось ростом цен на жилье в пригородах. Все это не позволяет участникам рынка говорить о том, что год завершается позитивно, и этот позитив перекрывает сложности предыдущих месяцев. 

Единственный показатель, который на фоне всего перечисленного может обрадовать покупателей на средне- и долгосрочную перспективу, это растущее число новых жилых комплексов в продаже и на стадии строительства. Но, как отмечают аналитики, причины этого явления лежат в прежних, докризисных периодах – тогда застройщики активно пополняли свои земельные банки, а также начали раскрывать эскроу-счета, получив средства для начала новых крупных проектов. Сейчас же девелоперы меняют тактику, стараясь выводить на рынок не крупные партии квартир, а ограниченные объемы лотов, чтобы не давать дополнительного импульса к снижению цен. 

Не используют в полном объеме строительные компании и полученные ими разрешения на строительство. По имеющимся данным, контролирующие органы выдали разрешений на возведение более чем 11 миллионов квадратных метров, а строится сейчас по городу немногим более 8 миллионов. 

«Сейчас у девелоперов основная проблема — это вывод на рынок новых проектов. Мы вывели новый проект на пр. Энгельса в начале февраля, и, безусловно, он тоже будет достроен. Новые проекты пока под вопросом, но в целом у нас стабильная ситуация, и все объекты мы введем. У нас вообще мало проектов в начальной стадии реализации, и никаких проблем с их финансированием нет. Например, мы получили решения кредитных комитетов по выдаче нам денег на два проекта в городе и один в области. Но пока мы не берём эти деньги, потому что хотим понять, что будет дальше», — так оценивает ситуацию в отрасли председатель правления инвестиционной компании «Евроинвест» Андрей Березин.

Кипрский опыт и российские реалии

Эксперты расходятся в оценках того, как может быть улучшено сложившееся положение. Одни акцентируют внимание на том, что мяч сейчас на стороне государства – именно правительство и профильные ведомства должны скорректировать существующую систему регулирования отрасли, чтобы поддержать продажи и платежеспособный спрос.

Другие справедливо указывают на то, что фундаментальная причина падения спроса в нынешнем году – в ухудшении макроэкономической ситуации в целом. А значит, пока здесь не будут достигнуты стратегические улучшения, меры поддержки строительства будут в значительной степени оставаться бесполезными. 

Некоторые специалисты отсылают к релевантному опыту других государств, в том числе Кипра. Там строительная отрасль довольно долго оставалась в стагнации даже после того, как в целом экономика преодолела последствия кризиса начала 2010-х годов. Однако правительство Кипра все же приняло в определенный момент пакет мер по поддержке застройщиков, включивший в себя и льготную ипотеку, и пониженные ставки НДС для строительства. Но кардинальные улучшения в отрасли произошли только после того, как на недвижимость Кипра вновь обратили внимание зарубежные инвесторы.

Словом, оценки остаются разнящимися, и объединяет их лишь один посыл: сами российские девелоперы, в том числе и работающие в Санкт-Петербурге, должны предпринимать меры по своему спасению. И готовить их уже сейчас, трезво рассчитывая на то, что декабрьский всплеск на рынке недвижимости так или иначе завершится.

Кстати, застройщики уже работают над этим. Например, уже упомянутый «Евроинвест» еще в середине года сформулировал спецпредложения, дополняющие собой практику льготной ипотеки. Застройщик готов частично компенсировать своим клиентам удорожание стоимости квартиры при использовании ипотеки. При покупке квартиры в некоторых ЖК, построенных компанией, можно получить 15% компенсации, то есть, к примеру, если общий объем удорожания составит 20%, то на долю покупателя останется всего 5%, остальное возьмет на себя «Евроинвест». А если применяется льготная ипотека, цена пользования кредитом может вовсе оказаться нулевой. 

Еще один механизм повышения спроса, которым пользуется застройщик – рассрочка по схеме 20-30-50. В ее рамках «Евроинвест» готов ограничиться стартовым взносом от покупателя в размере 20% стоимости жилья. Следующий платеж будет заметно позже – его нужно будет сделать после того, как корпус, в котором расположена квартира, будет сдан в эксплуатацию. А еще половину можно будет внести в течение года после этого момента. 

Насколько подобные меры способны будут скомпенсировать макроэкономические сложности, покажет время. 

ВРЕЗКА

Механизмы стимулирования спроса на рынке жилья, которые приобретают популярность:

• Льготная ипотека на вторичное жилье
• Длительная рассрочка
• Лизинг жилья
• Цифровые финансовые активы – токены
• Спецпредложения, в том числе trade-in